전세 물량의 감소이유와 앞으로의 대처 방안은?

최근 왜 전세 대란이니 입주물량감소니 하는 말들이 화두로 오르는가?

전세 시장은 투기시장이라기 보다는 실수요 시장인데 왜 집이 없을까?

이유는 크게 두가지이다

첫째: 저금리로 인한

둘째: 매수 수요자가 집값 상승에대한 기대감이 없기 때문에 매수보다는 전세로 이어지면서 공급보다 전세 수요가 높기 때문이다 전세금의 투자처가 없고

따라서 올해는 입주물량의 감소로 봄이사철을 앞두고 다시 전세.월세 대란이 발생할가능성은 아주 높다.

더욱이 전세 물량을 줄이는 것 중 하나는 집주인들이 전세보다는 월세를 선호하기 때문에 전세는줄고 월세는 늘어나는 추세로 봄이사철 전세대란은 이미 움트고 있는 것이다

그럼 봄이사철을 앞둔 만기전세입자는 어떻게 대처 해

야 하나?

“일찍일어나는 새가 벌레를 잡는다” 하루라도 빨리 집을 알아보러 다니는 것이 현명한 대처방법일 것이다.

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은평구 응암동 주변 재건축이나 재개발 물량은 주시할 필요가 있다 !

 

재건축지역이나 재개발 지역은 주택이 노후화 되고 건축설계도 구식이어서 협소하여 실수요자 보다는 투자용으로 소유하며 전.월세를 주는 경우 가 많다.

이같이 재개발 재건축 시장은 요즘같은 침체기에 급매물이나 투매물건이 많이 나돌아 일반주택에 비해 낙폭이 커다. 그러나 시장상황이 좋아지면 가장먼저 재개발 재건축 시장으로 투자자들이 몰리는이유는 상승폭이 커기 때문이다. 은평구 일대 재건축 재개발 시장은 그동안 시장이 침체되어 가격이 많이 하락한 상태이기 때문에 올해 3월이후 입주물량이 감소하고 ,대선, 총선등의 영향으로 규제가 완화 될 것을 고려하면 가격이 하락된 현시점은 수익률을 높이기 최상의 상태이므로 계속 관찰할 필요가 있다

매도자라면 매도 타이밍을 늦추는 것이 현명하고, 투자를 생각하는 매수자는 3-4월 이전에 매수 하는 것이 적절한 시점이라 판단된다.

 

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수요자나 투자자들은 어떻게 대처해야 할까?

현재까지 주택 가격이 많은 조정을 거쳐왔지만 가격이 더 떨어질것이라는 판단을 하고 급매물로 투매를 하거나 손절매를 할 필요는 없고 2012년 4월과 12월 양대 선거를 관심있게 지켜 볼만 하다.
4월 총선과 12월 치러지는 대선에서 부동산정책의 큰 틀이 언제든지 수정또는 변경될수있기 때문이다.
서울 시장교체 이후 부동산에 대한 방향이 혼선이 온것은 사실이지만 서울시장이 부동산의 정책을 통째로 흔들지는 못한다. 시장은 입법권이 없기때문에 다소 시기를 당기고, 늦추고, 늘리고,줄이고는 할수 있겠지만 입법권에서 정한 큰틀은 바꾸지 못한다 서울시 입주물량 급감이 본격적으로 시작되는 2012년부터는 시장이 정책변수만으로 작용되기 힘들고, 수급논리에 의해서도 영향을 많이 받을 것이다. 따라서 재개발,뉴타운 지분을 던지기보다는 내년 양대선거를 지켜본후 결정해도 늦지않고 매수자들은 가격조정이 많이 되어 있는 현재 시점에서 발빠르게 움직여 좋은 물건을 확보하는것도 투자 전략이라 할수 있겠다.

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올해 2/4분기 다가올 “극심한 전세 대란” 대처방안은!!

전세는 100% 실수요 시장이기 때문에 물건이 없으면 가격은 올라가게됩니다. 2/4분기 이후에는 이런 현상이 나타날것이다.

현재는 학군위주로 또는 초등학교 배정을 받기위한 전세수요가 있어 비수기인데도 학교주변은 빠르게 움직이고 있다.

전세의 경우 교통과 입지조건이 양호한지 대출은 어느정도 남기는지에 따라 전세가격은 차이가 나지만 일부 물량중에는 대출이 60%이상 있는 상태에서 자금력이 거의 없는 소유자의 싼전세 또는 주변 아파트 입주잔금 등으로 이주해야하는 사람들이 매매가 되지 않으니 싸게 내놓은 전세등도 있지만 매물이 흔치 않고 그나마 매물이 괜찮다하면 바로 계약된다.

일부 언론에서는 전세가 “최고 몇천만원 하락했다” 라며 자극적인 기사를 쓰고있지만 주변 대형단지의 입주시점에 흔히 발생하는 자금력없는 소유자들의 급매물 물건을 기사화 했을뿐이다. 특히 올해는 아파트등 입주 물량이 줄어 2/4분기 이후에 2차 전세 대란의 싹이 땅밑에서 움트며 “화창한 전세대란의 봄”을 기다리고 있다. 2월초 중순까지 저렴한 전세매물부터 빠르게 소진되면서 2/4분기에는 전세물량부족으로 봄이사철 집구하기가 어려워 질 것이다. 봄철 이사를 준비하는 분이라면 지금 발빠르게 움직여 좀더 저렴한 매물을 미리 확보해 두는 것이 전세대란에 대처하는 현명한 방법이라고 할수 있겠다.

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딸기부동산: 2월.3월은 잔인한 전세 대란

딸기부동산: 2월.3월은 잔인한 전세 대란: 방학 전세수요에 이어 설 연휴 이후에 봄 이사철 수요가 이어지지만 2월에 신규 입주 물량이 줄어 2.3월은 잔인한 전세 대란이 올수 있다 특히 서울은 극심한 공급 부족현상을 보이고 있다. 2.3월 학교주변 전세를 생각하신다면 지금부터 열심히 움직여야...

부동산 소식

1주택자에게만 적용되는 장기보유특별공제가 다주택자로까지 확대됐다. 이에 따라 다주택자도 10년 이상 보유한 주택을 양도할 경우 연 3%씩 최대 30%까지양도차익 공제혜택을 받는다.

지난해 연말에 종료될 예정이던 취득세 감면 혜택도 9억원 이하, 1주택자에 한해 올해 말까지 1년 연장됐다.



또 재건축 초과이익 부담금도 2년 간 한시적으로 부과 중지될 예정이다.

올 상반기 도시 및 주거환경정비법이 개정되면 재개발.재건축 조합원은 본인 주택 외에 소형주택 1채를 추가로 분양받을 수 있게 된다. 다만, 일정기간 의무적으로 임대를 해야 한다.

대출 분야의 경우 생애최초 주택구입자금 대출 지원이 올해 말까지 1년 더 연장됐다. 금리는 종전 4.7%에서 4.2%로 인하되고 지원대상도 확대됐다.

오피스텔에 대한 전세자금 대출이 신설됐다. 아파트나 다가구주택만 대상으로 하던 전세자금 대출을 오피스텔 세입자들도 동일한 조건으로 받을 수 있으며 저소득가구에는 연 2%의 저금리 혜택이 주어진다.

2012년 주택정책 부동산경기 활성화 될까

2012년에는 양도세 중과폐지, 장기보유공제, 재개발 2채 분양 등 다주택자 혜택 확대등 새해에는 부동산 관련 규제들이 크게 완화된다.

주택거래와 임대주택사업 활성화, 전월세시장 안정 등을 통해 주택시장에 활력을 불어넣겠다는 취지다.

가장 눈여겨볼 부분은 세제 혜택이다.

다주택자 양도소득세 중과제도가 8년만에 완전히 폐지한 것이다.

이에 따라 올해부터는 2주택자 이상이 집을 팔더라도 양도차익에 대해 6~35%의 기본세율로만 양도세를 내면 된다.

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